เซ็นสัญญาเช่าบ้าน ฤกษ์ดีช่วยอะไรได้ไม่ได้ ตรวจอะไรก่อนเซ็นจริง
ฤกษ์เซ็นสัญญาเช่าบ้านหรือคอนโดคือวันที่ตำราโหราศาสตร์ไทยระบุว่าเหมาะกับการเริ่มต้นข้อตกลง แต่ไม่มีผลต่อความสมบูรณ์ทางกฎหมายของสัญญาแต่อย่างใด สิ่งที่สำคัญกว่าฤกษ์คือการตรวจสอบเงื่อนไขเงินประกัน สภาพห้องก่อนเข้าอยู่ และสิทธิของผู้เช่าตามประกาศคุ้มครองผู้บริโภคด้านสัญญาเช่าที่อยู่อาศัย ซึ่งเป็นเรื่องที่กระทบผู้เช่าโดยตรงมากกว่าวันที่เซ็น
คู่แต่งงานใหม่คู่หนึ่งอยากเซ็นสัญญาเช่าคอนโดให้ตรงฤกษ์วันดี แต่เจ้าของห้องนัดได้แค่วันที่ตัวเองสะดวกเพราะต้องบินไปทำงานต่างจังหวัด ทั้งคู่เลยต้องเลือกระหว่างรอฤกษ์ถัดไปอีกสองสัปดาห์ กับเซ็นตามวันที่เจ้าของสะดวกแล้วค่อยหาทางเสริมมงคลด้วยวิธีอื่น
สถานการณ์แบบนี้เกิดขึ้นบ่อยกับสัญญาเช่าที่อยู่อาศัย เพราะต่างจากสัญญาธุรกิจตรงที่มักมีฝ่ายเดียวเป็นคนกำหนดตารางเวลาชัดเจน และมีรายละเอียดเรื่องเงินประกันที่ผู้เช่าควรรู้ก่อนเซ็นมากกว่าเรื่องฤกษ์เสียอีก
ฤกษ์เซ็นสัญญาเช่าต่างจากฤกษ์เซ็นสัญญาธุรกิจตรงไหน
หลักการดูฤกษ์เซ็นสัญญาเช่าที่อยู่อาศัยใช้แนวทางเดียวกับฤกษ์เซ็นสัญญาธุรกิจ คือพิจารณาจากวันเกิดของผู้เช่าร่วมกับปฏิทินจันทรคติ แต่สิ่งที่ต่างออกไปคือสัญญาเช่าเป็นข้อตกลงที่ผูกกับ "การอยู่อาศัย" โดยตรง หลายครอบครัวจึงให้ความสำคัญกับวันขนของเข้าอยู่จริงมากกว่าวันเซ็นเอกสาร ซึ่งสามารถแยกออกจากกันได้ไม่ต่างจากหลักการที่อธิบายไว้ในฤกษ์ย้ายบ้าน เลือกวันและเตรียมตัวอย่างไร
เช่นเดียวกับสัญญาประเภทอื่น ฤกษ์เซ็นสัญญาเช่าไม่มีผลต่อความสมบูรณ์ทางกฎหมายของสัญญาแต่อย่างใด สัญญามีผลผูกพันตามเงื่อนไขที่ระบุและกฎหมายที่เกี่ยวข้อง ไม่ว่าจะเซ็นวันไหนก็ตาม
เรื่องเงินประกันที่ผู้เช่าต้องรู้ก่อนเซ็น
สัญญาเช่าที่อยู่อาศัยมีประกาศคุ้มครองผู้บริโภคเฉพาะที่สัญญาธุรกิจทั่วไปไม่มี นั่นคือประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญาที่ควบคุมธุรกิจให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยของสำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค ซึ่งกำหนดกรอบเรื่องเงินประกันและเงื่อนไขการคืนไว้สำหรับผู้ให้เช่าที่เข้าข่ายธุรกิจให้เช่าตามที่กฎหมายกำหนด
ผู้เช่าควรสอบถามและอ่านสัญญาให้ชัดว่าเงินประกันคิดกี่เดือน เงื่อนไขการคืนเป็นอย่างไร และหักค่าใช้จ่ายอะไรได้บ้างเมื่อย้ายออก เพราะเป็นประเด็นที่มักเกิดข้อพิพาทมากที่สุดระหว่างผู้เช่ากับเจ้าของห้อง
เช็กลิสต์อื่นที่สำคัญกว่าฤกษ์
- สภาพห้องก่อนเข้าอยู่ — ถ่ายรูปหรือวิดีโอสภาพห้องทุกจุดพร้อมเจ้าของบ้านก่อนวันเซ็นสัญญา เพื่อใช้เป็นหลักฐานตอนย้ายออก
- ผู้รับผิดชอบค่าซ่อมแซม — ระบุให้ชัดว่าอุปกรณ์ประเภทไหนเจ้าของรับผิดชอบ และประเภทไหนผู้เช่าต้องรับผิดชอบเอง
- เงื่อนไขการยกเลิกสัญญาก่อนกำหนด — ต้องแจ้งล่วงหน้ากี่วัน และมีค่าปรับหรือไม่
- วันครบกำหนดชำระค่าเช่ารายเดือน — ระบุวันชัดเจนเพื่อป้องกันความเข้าใจผิดเรื่องค่าปรับจ่ายล่าช้า
ตารางเปรียบเทียบสัญญาเช่าที่อยู่อาศัยกับสัญญาธุรกิจทั่วไป
| ประเด็น | สัญญาเช่าที่อยู่อาศัย | สัญญาธุรกิจทั่วไป |
|---|---|---|
| กฎหมายคุ้มครองเฉพาะ | มีประกาศ สคบ. ควบคุมเรื่องเงินประกัน | ไม่มีกรอบเฉพาะแบบเดียวกัน |
| จุดที่มักเป็นข้อพิพาท | การคืนเงินประกันและสภาพห้อง | เงื่อนไขการชำระเงินและการยกเลิก |
| การแยกฤกษ์เซ็นสัญญากับฤกษ์ใช้งานจริง | แยกวันเซ็นกับวันขนของเข้าอยู่ได้ | แยกวันเซ็นกับวันเริ่มดำเนินธุรกิจได้ |
เช็กลิสต์ก่อนเซ็นสัญญาเช่าบ้าน
- ตรวจจำนวนเงินประกันและเงื่อนไขการคืนให้ชัดเจน
- ถ่ายรูปสภาพห้องก่อนเข้าอยู่พร้อมเจ้าของบ้าน
- ตรวจระยะเวลาสัญญาและเงื่อนไขการต่ออายุ
- ตรวจเงื่อนไขการยกเลิกสัญญาก่อนกำหนดและค่าปรับ
- แยกวันเซ็นสัญญากับวันขนของเข้าอยู่หากต้องการฤกษ์ทั้งสองวัน
ข้อพิพาทเงินประกันที่พบบ่อย
ลองดูเคสสมมติที่ใกล้เคียงสถานการณ์จริง ผู้เช่ารายหนึ่งย้ายออกจากคอนโดหลังครบสัญญาหนึ่งปี แล้วพบว่าเจ้าของห้องหักเงินประกันไปเกือบทั้งหมดโดยอ้างว่าผนังมีรอยขีดข่วนและพื้นไม้มีรอยเสื่อมสภาพ ผู้เช่ายืนยันว่ารอยเหล่านี้มีอยู่แล้วตั้งแต่วันเข้าอยู่ แต่ไม่มีหลักฐานภาพถ่ายเปรียบเทียบเพราะไม่ได้ถ่ายรูปสภาพห้องไว้ตอนเซ็นสัญญา สุดท้ายต้องเจรจากันหลายรอบกว่าจะตกลงยอมความกันได้บางส่วน
เคสแบบนี้พบได้บ่อยมากในความเป็นจริง และเป็นเหตุผลที่ทำให้การถ่ายรูปหรือถ่ายวิดีโอสภาพห้องพร้อมวันที่ชัดเจนก่อนวันเซ็นสัญญาสำคัญกว่าที่หลายคนคิด ผู้เช่าควรถ่ายให้ครบทุกมุม รวมถึงจุดที่มีตำหนิอยู่แล้ว เช่น รอยขีดข่วนเล็ก ๆ หรือคราบเปื้อนบนผนัง แล้วส่งไฟล์ภาพให้เจ้าของบ้านยืนยันรับทราบร่วมกันผ่านข้อความหรืออีเมลไว้เป็นหลักฐาน เพื่อป้องกันข้อโต้แย้งแบบที่เกิดขึ้นในเคสนี้
เช่าระยะสั้นรายเดือนกับเช่าระยะยาวปีต่อปี ต่างกันตรงไหน
สัญญาเช่ารายเดือนแบบไม่ผูกมัดระยะยาวเหมาะกับคนที่ยังไม่แน่ใจว่าจะอยู่พื้นที่นั้นนานแค่ไหน เช่น พนักงานที่เพิ่งย้ายมาทำงานใหม่ ค่าเช่ามักสูงกว่าสัญญาระยะยาวเล็กน้อยเพื่อชดเชยความไม่แน่นอนของเจ้าของบ้าน แต่แลกมาด้วยความยืดหยุ่นที่แจ้งย้ายออกได้เร็วกว่าเมื่อจำเป็น
สัญญาเช่าระยะยาวแบบปีต่อปีมักได้ค่าเช่าที่ถูกกว่า และบางเจ้าของบ้านยินดีปรับปรุงห้องหรือเปลี่ยนเฟอร์นิเจอร์ให้ตามคำขอเพราะมั่นใจว่าจะได้ผู้เช่าอยู่ยาว แต่ข้อผูกมัดคือหากผู้เช่าต้องการย้ายออกก่อนครบสัญญา มักมีค่าปรับตามที่ระบุไว้ ซึ่งบางสัญญากำหนดเป็นจำนวนเท่าของค่าเช่าหนึ่งเดือน ผู้เช่าที่ยังไม่แน่ใจเรื่องระยะเวลาที่จะอยู่จริงจึงควรชั่งน้ำหนักระหว่างค่าเช่าที่ถูกกว่ากับความเสี่ยงที่ต้องจ่ายค่าปรับหากแผนชีวิตเปลี่ยนกะทันหัน
แจ้งย้ายเข้าที่พักอาศัยหรือทะเบียนบ้านชั่วคราว จำเป็นไหม
ผู้เช่าที่ย้ายเข้าอยู่ห้องเช่าเป็นเวลานานหลายคนไม่ทราบว่าตามหลักการปกครองท้องถิ่น ผู้ที่พักอาศัยอยู่ในที่แห่งใดเกินระยะเวลาหนึ่งควรมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านของที่พักนั้น หรืออย่างน้อยควรทราบว่าตนเองยังมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านเดิมที่ใด เพราะมีผลต่อสิทธิบางอย่าง เช่น การใช้สิทธิเลือกตั้งในเขตพื้นที่ หรือการติดต่อราชการที่อ้างอิงที่อยู่ตามทะเบียนบ้าน
หากเจ้าของห้องยินยอมให้ผู้เช่าย้ายชื่อเข้าทะเบียนบ้านของห้องเช่าได้ ควรดำเนินการที่สำนักทะเบียนอำเภอหรือเขตพร้อมเอกสารยินยอมจากเจ้าของ แต่ในทางปฏิบัติเจ้าของห้องเช่าจำนวนมากไม่ยินยอมเพราะกังวลเรื่องสิทธิ์ในทรัพย์สิน ผู้เช่าจึงสามารถเลือกไม่ย้ายทะเบียนบ้านและคงชื่อไว้ที่เดิมได้เช่นกัน ไม่ถือเป็นข้อผิดกฎหมายแต่อย่างใด เพียงแต่ควรแจ้งความจำนงกับเจ้าของบ้านให้ชัดเจนตั้งแต่ต้นเพื่อไม่ให้เกิดความเข้าใจผิด
สัญญาเช่าปากเปล่ากับสัญญาเช่าเป็นลายลักษณ์อักษร ต่างกันแค่ไหน
การเช่าบ้านหรือห้องบางกรณีทำแบบตกลงปากเปล่าโดยไม่มีเอกสารเป็นลายลักษณ์อักษร มักพบในกรณีเช่าจากคนรู้จักหรือญาติ ซึ่งแม้กฎหมายจะยอมรับสัญญาปากเปล่าว่ามีผลผูกพันได้ในบางกรณี แต่การพิสูจน์เงื่อนไขที่ตกลงกันไว้ทำได้ยากมากหากเกิดข้อพิพาทในภายหลัง เพราะไม่มีหลักฐานชัดเจนว่าตกลงกันไว้อย่างไร
สัญญาเช่าเป็นลายลักษณ์อักษรช่วยป้องกันปัญหานี้ได้เกือบทั้งหมด เพราะระบุเงื่อนไขทุกอย่างไว้ชัดเจนที่ทั้งสองฝ่ายเซ็นรับทราบร่วมกัน ผู้เช่าที่ได้รับข้อเสนอให้เช่าแบบปากเปล่าเพื่อความสะดวกหรือความไว้เนื้อเชื่อใจ ควรขอทำเป็นลายลักษณ์อักษรอย่างน้อยในรูปแบบเอกสารง่าย ๆ ที่ระบุจำนวนเงิน ระยะเวลา และเงื่อนไขสำคัญ พร้อมลงชื่อทั้งสองฝ่าย แม้จะเป็นการเช่าจากคนรู้จักก็ตาม เพราะความสัมพันธ์ส่วนตัวไม่ได้ป้องกันข้อพิพาทเรื่องเงินได้เสมอไป และเอกสารที่ชัดเจนกลับช่วยรักษาความสัมพันธ์ให้ราบรื่นกว่าการปล่อยให้ทุกอย่างขึ้นอยู่กับความจำหรือความเข้าใจที่อาจต่างกันในภายหลัง แม้จะเป็นญาติสนิทกันก็ควรทำเป็นลายลักษณ์อักษรเช่นเดียวกัน เพราะเรื่องเงินมักเป็นสาเหตุที่ทำให้ความสัมพันธ์ในครอบครัวขุ่นข้องได้ง่ายที่สุดเมื่อไม่มีหลักฐานยืนยันข้อตกลง
สรุป
ฤกษ์เซ็นสัญญาเช่าบ้านเป็นความเชื่อที่ช่วยเสริมความสบายใจ แต่ไม่มีผลต่อความสมบูรณ์ทางกฎหมายของสัญญา สิ่งที่ผู้เช่าควรให้ความสำคัญมากกว่าคือเงื่อนไขเงินประกัน สภาพห้องก่อนเข้าอยู่ และสิทธิตามประกาศคุ้มครองผู้บริโภคที่เกี่ยวข้อง หากเจ้าของบ้านไม่สะดวกตรงฤกษ์ที่ต้องการ สามารถเซ็นตามวันที่สะดวกแล้วแยกไปทำฤกษ์วันขนของเข้าอยู่แทนได้เช่นกัน
