ทำไมตึกหลายแห่งไม่มีชั้น 4 ความเชื่อกับกฎหมายอาคารเกี่ยวข้องกันแค่ไหน
การข้ามเลขชั้น 4 หรือ 13 ในปุ่มกดลิฟต์ของคอนโดและอาคารสำนักงานส่วนใหญ่เป็นการตัดสินใจด้านการตลาดของผู้พัฒนาอาคาร เพื่อลดความกังวลของผู้ซื้อกลุ่มที่ถือความเชื่อเรื่องเลขไม่เป็นมงคล และเพื่อไม่ให้เลขชั้นกลายเป็นอุปสรรคต่อการขาย ไม่ใช่ข้อบังคับตามกฎหมายควบคุมอาคารแต่อย่างใด กฎหมายอาคารสนใจเรื่องจำนวนชั้นจริงและมาตรฐานความปลอดภัยของโครงสร้าง ไม่ได้กำหนดว่าต้องติดป้ายเลขชั้นอย่างไร ผู้ซื้อจึงควรตรวจสอบเลขชั้นจริงตามแบบก่อสร้างที่จดทะเบียนไว้ หากต้องใช้เอกสารทางกฎหมายหรือคำนวณพื้นที่อย่างเป็นทางการ
กดลิฟต์ในคอนโดหรืออาคารสำนักงานหลายแห่งแล้วสังเกตดี ๆ จะเห็นว่าปุ่มกระโดดจากเลข 3 ไปเลข 5 เลย หรือบางที่เขียนว่า 3A แทนที่จะเป็นเลข 4 ตรง ๆ คนที่เพิ่งซื้อคอนโดใหม่มักสงสัยว่าชั้นที่หายไปนั้นมีจริงหรือไม่ และการทำแบบนี้ผิดกฎหมายอาคารหรือเปล่า
คำตอบสั้น ๆ คือชั้นนั้นยังมีอยู่จริงเสมอ สิ่งที่หายไปคือตัวเลขบนป้ายเท่านั้น และการตัดสินใจข้ามเลขชั้นแบบนี้ส่วนใหญ่มาจากฝ่ายการตลาดของผู้พัฒนาอาคาร ไม่ใช่ข้อกำหนดทางกฎหมายแต่อย่างใด บทความนี้จะพาดูว่าทำไมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ถึงเลือกทำแบบนี้ และมีผลต่อผู้ซื้อจริงมากน้อยแค่ไหน
ทำไมผู้พัฒนาอาคารถึงเลือกข้ามเลขชั้น 4 แทนที่จะปล่อยไว้ตามจริง
ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่ทำโครงการคอนโดหรืออาคารสำนักงานขนาดใหญ่ในไทยส่วนหนึ่งมองว่าลูกค้ากลุ่มที่ถือความเชื่อเรื่องเลขไม่เป็นมงคล โดยเฉพาะลูกค้าเชื้อสายจีนที่มองว่าเลข 4 พ้องเสียงกับคำที่แปลว่าตายในภาษาจีน เป็นกลุ่มลูกค้าที่มีกำลังซื้อสูงและมีสัดส่วนไม่น้อยในตลาดคอนโดระดับกลางถึงบน การข้ามเลขชั้นจึงเป็นการตัดสินใจเชิงธุรกิจที่ลดโอกาสที่ลูกค้ากลุ่มนี้จะปฏิเสธห้องเพียงเพราะเลขชั้นตั้งแต่ขั้นตอนแรกที่เห็นผังโครงการ
ต้นทุนของการข้ามเลขชั้นแทบไม่มีเลยสำหรับผู้พัฒนา เพราะเป็นเพียงการเปลี่ยนตัวอักษรบนป้ายและตั้งโปรแกรมลิฟต์ใหม่เท่านั้น ไม่ต้องเปลี่ยนแบบก่อสร้างหรือโครงสร้างอาคารแต่อย่างใด เมื่อเทียบต้นทุนที่แทบเป็นศูนย์กับโอกาสทางการขายที่อาจเพิ่มขึ้น ผู้พัฒนาจำนวนมากจึงเลือกทำโดยไม่ลังเล โดยเฉพาะโครงการที่เจาะกลุ่มลูกค้าต่างชาติหรือกลุ่มที่ให้ความสำคัญกับเลขมงคลเป็นพิเศษ
กฎหมายควบคุมอาคารของไทยเกี่ยวข้องกับเรื่องนี้แค่ไหน
พระราชบัญญัติควบคุมอาคารและกฎกระทรวงที่เกี่ยวข้องกำหนดมาตรฐานเรื่องความสูงของอาคาร ระยะห่างจากอาคารข้างเคียง ระบบป้องกันอัคคีภัย และจำนวนชั้นที่ใช้คำนวณอัตราส่วนพื้นที่อาคารต่อพื้นที่ดิน ทั้งหมดนี้อ้างอิงจากจำนวนชั้นจริงตามแบบก่อสร้างที่ยื่นขออนุญาต ไม่ได้เกี่ยวข้องกับป้ายเลขชั้นที่ติดในลิฟต์เลย
พูดให้ชัดคือ อาคารที่มี 20 ชั้นจริงตามแบบก่อสร้าง จะยังคงถูกนับเป็น 20 ชั้นในเอกสารราชการทุกฉบับ ไม่ว่าป้ายในลิฟต์จะข้ามเลข 4 หรือ 13 กี่ครั้งก็ตาม เจ้าหน้าที่ตรวจสอบอาคารและหน่วยงานที่เกี่ยวข้องใช้แบบก่อสร้างเป็นหลักในการตรวจสอบ ไม่ได้ยึดตามป้ายที่ติดโชว์ในลิฟต์แต่อย่างใด ดังนั้นการข้ามเลขชั้นจึงเป็นเรื่องที่อยู่นอกขอบเขตของกฎหมายควบคุมอาคารโดยสิ้นเชิง
การข้ามเลขชั้นมีผลต่อการตั้งราคาขายห้องอย่างไร
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยมีธรรมเนียมตั้งราคาห้องตามความสูงของชั้นอยู่แล้ว โดยทั่วไปห้องชั้นสูงมักมีราคาต่อตารางเมตรสูงกว่าห้องชั้นล่าง เพราะวิวดีกว่าและเสียงรบกวนจากถนนน้อยกว่า เมื่อผู้พัฒนาข้ามเลขชั้นที่ถือว่าไม่เป็นมงคลออกไป ตัวเลขชั้นที่ปรากฏบนป้ายของห้องแต่ละห้องจึงสูงกว่าจำนวนชั้นจริงเล็กน้อยตลอดทั้งอาคาร
| ประเด็น | สิ่งที่เกิดขึ้นจริง | สิ่งที่ผู้ซื้อควรรู้ |
|---|---|---|
| เลขชั้นบนป้ายลิฟต์ | สูงกว่าจำนวนชั้นจริง 1-2 ชั้น หากข้ามเลข 4 หรือ 13 | ไม่กระทบพื้นที่หรือตำแหน่งห้องตามสัญญา |
| ราคาต่อตารางเมตร | อิงจากความสูงจริงของชั้น ไม่ใช่ตัวเลขบนป้าย | ควรเทียบราคากับชั้นข้างเคียงจริง ไม่ใช่แค่ดูเลขชั้น |
| เอกสารสัญญาซื้อขาย | ระบุเลขชั้นตามที่ใช้ในระบบขายของโครงการ | ตรวจสอบพื้นที่และตำแหน่งจริงประกอบเสมอ |
| แบบก่อสร้างที่จดทะเบียน | ระบุจำนวนชั้นจริงตามโครงสร้าง | ใช้เป็นหลักฐานอ้างอิงหากมีข้อพิพาท |
จุดนี้ไม่ได้หมายความว่าผู้พัฒนาโกหกผู้ซื้อ เพราะพื้นที่ ตำแหน่ง และวิวของห้องยังตรงตามความเป็นจริงเสมอ เพียงแต่ตัวเลขที่ใช้เรียกชั้นนั้นถูกปรับให้สอดคล้องกับความเชื่อของกลุ่มลูกค้าเป้าหมายเท่านั้น ผู้ซื้อที่อยากรู้ตำแหน่งจริงเทียบกับพื้นดินควรถามฝ่ายขายหรือดูแบบก่อสร้างประกอบ
เลข 13 ก็ถูกข้ามด้วยเหตุผลคนละแบบกับเลข 4
นอกจากเลข 4 อาคารหลายแห่งในไทยโดยเฉพาะที่ออกแบบโดยสถาปนิกต่างชาติหรือรับงานจากนักลงทุนตะวันตก มักข้ามเลข 13 ด้วยเช่นกัน ซึ่งมาจากความเชื่อตะวันตกเรื่องเลขซวยที่แพร่หลายผ่านสื่อและภาพยนตร์ ไม่ได้เกี่ยวข้องกับความเชื่อจีนหรือไทยดั้งเดิมแต่อย่างใด
การที่อาคารเดียวข้ามทั้งเลข 4 และเลข 13 พร้อมกัน สะท้อนว่าผู้พัฒนาพยายามครอบคลุมกลุ่มลูกค้าหลายวัฒนธรรมในคราวเดียว โดยเฉพาะโครงการที่วางกลุ่มเป้าหมายเป็นทั้งคนไทย คนจีน และชาวต่างชาติที่พักอาศัยหรือลงทุนในไทย การตัดสินใจนี้จึงเป็นกลยุทธ์การตลาดที่คิดมาอย่างรอบด้าน ไม่ใช่การทำตามความเชื่อของผู้พัฒนาเองเพียงฝ่ายเดียว
ต่างประเทศทำแบบเดียวกันไหม เทียบกับตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อนบ้าน
การข้ามเลขชั้นเพราะเหตุผลการตลาดไม่ใช่ปรากฏการณ์เฉพาะในไทย ตึกสูงในฮ่องกงและสิงคโปร์ซึ่งมีสัดส่วนผู้ซื้อเชื้อสายจีนสูงมาก มักข้ามทั้งเลข 4 เลข 14 และบางครั้งข้ามทุกชั้นที่มีเลข 4 ผสมอยู่ เช่น 24 34 44 ไปเลย เพราะถือว่าเลข 4 ผสมซ้ำยิ่งเสริมความหมายด้านลบตามความเชื่อ ผู้พัฒนาในตลาดเหล่านี้บางรายถึงกับข้ามเลขชั้นไปเกือบสิบชั้นในอาคารสูงมาก ๆ เพื่อไม่ให้เลข 4 ปรากฏเลยแม้แต่ครั้งเดียว
ฝั่งตะวันตกอย่างสหรัฐอเมริกาและยุโรปมีธรรมเนียมคล้ายกันแต่ข้ามเลข 13 แทน เพราะความเชื่อเรื่องเลขซวยของฝั่งตะวันตกเอง โรงแรมและอาคารสำนักงานจำนวนมากในนิวยอร์กหรือลอนดอนไม่มีชั้น 13 ปรากฏในป้ายลิฟต์เช่นกัน ทั้งที่ไม่มีกฎหมายใดบังคับให้ทำเช่นนั้น ปรากฏการณ์นี้จึงสะท้อนว่าการข้ามเลขชั้นเป็นกลยุทธ์การตลาดที่ตอบสนองความเชื่อของผู้บริโภคในแต่ละตลาด ไม่ได้เกี่ยวข้องกับมาตรฐานทางวิศวกรรมหรือกฎหมายควบคุมอาคารของประเทศใดเลย
โครงการในไทยที่เจาะกลุ่มลูกค้าต่างชาติหรือกลุ่มนักลงทุนจากหลายประเทศ บางแห่งจึงเลือกข้ามทั้งเลข 4 และเลข 13 พร้อมกัน เพื่อให้ครอบคลุมความเชื่อของทั้งฝั่งเอเชียตะวันออกและฝั่งตะวันตกไปพร้อมกันในโครงการเดียว
ผลต่อการคำนวณค่าส่วนกลางและพื้นที่จดทะเบียนของนิติบุคคลอาคารชุด
อีกประเด็นที่ผู้ซื้อคอนโดควรรู้คือการข้ามเลขชั้นไม่มีผลต่อการคำนวณค่าส่วนกลางหรือพื้นที่จดทะเบียนกรรมสิทธิ์ห้องชุดแต่อย่างใด นิติบุคคลอาคารชุดคำนวณค่าใช้จ่ายส่วนกลางจากพื้นที่ห้องเป็นตารางเมตรตามที่จดทะเบียนไว้กับกรมที่ดิน ไม่ได้อิงจากเลขชั้นที่ติดป้ายในลิฟต์เลย ผู้ซื้อที่กังวลว่าห้องชั้นที่มีเลขสูงกว่าจริงจะถูกเรียกเก็บค่าส่วนกลางแพงกว่าจึงไม่ต้องกังวลในประเด็นนี้
เอกสารโฉนดที่ดินและหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดจะระบุตำแหน่งชั้นตามที่จดทะเบียนจริง ซึ่งบางครั้งอาจใช้เลขชั้นเดียวกับที่ติดในลิฟต์หรือใช้เลขชั้นจริงตามลำดับก่อสร้างก็ได้ แล้วแต่ว่าผู้พัฒนาโครงการยื่นจดทะเบียนไว้อย่างไรตั้งแต่ต้น ผู้ซื้อที่ต้องการความชัดเจนควรตรวจสอบเอกสารกรรมสิทธิ์โดยตรงกับฝ่ายขายหรือสำนักงานที่ดินในพื้นที่ เพื่อให้แน่ใจว่าตำแหน่งห้องที่ระบุในสัญญาตรงกับที่เข้าใจจริง
เช็กลิสต์สำหรับผู้ซื้อหรือผู้เช่าที่กังวลเรื่องเลขชั้นจริง
- ขอดูแบบก่อสร้างหรือแบบแปลนที่จดทะเบียนกับหน่วยงานราชการ เพื่อดูจำนวนชั้นจริงของอาคาร
- สอบถามฝ่ายขายตรง ๆ ว่าห้องที่สนใจอยู่ชั้นที่เท่าไรตามการนับจริง ไม่ใช่แค่เลขบนป้าย
- เปรียบเทียบราคาต่อตารางเมตรกับห้องชั้นข้างเคียงจริง แทนที่จะตัดสินใจจากตัวเลขชั้นเพียงอย่างเดียว
- ตรวจสอบสัญญาซื้อขายว่าระบุตำแหน่งและพื้นที่ห้องตรงกับที่เห็นตอนเยี่ยมชมโครงการหรือไม่
- หากกังวลเรื่องความเชื่อส่วนตัว ให้สอบถามได้ตรง ๆ กับฝ่ายขาย เพราะเป็นคำถามที่พบได้ทั่วไปในตลาด
สรุป
การข้ามเลขชั้น 4 ในปุ่มลิฟต์ของคอนโดและอาคารสำนักงานส่วนใหญ่เป็นการตัดสินใจทางการตลาดของผู้พัฒนาอาคาร ที่ต้องการลดอุปสรรคในการขายให้กับกลุ่มลูกค้าที่ถือความเชื่อเรื่องเลข ไม่ใช่ข้อบังคับตามกฎหมายควบคุมอาคารแต่อย่างใด ชั้นที่ถูกข้ามไปยังมีอยู่จริงตามแบบก่อสร้างเสมอ เพียงแต่เปลี่ยนตัวเลขบนป้ายเท่านั้น ผู้ที่กำลังมองหาห้องพักหรือสำนักงาน หากอยากรู้ตำแหน่งจริงเทียบกับพื้นดินหรือกังวลเรื่องราคา ควรตรวจสอบแบบก่อสร้างและเปรียบเทียบราคากับชั้นข้างเคียงจริงมากกว่าตัดสินใจจากตัวเลขบนป้ายเพียงอย่างเดียว
