ฤกษ์เซ็นสัญญาขายบ้านหรือขายที่ดิน เลือกวันอย่างไรเมื่อเป็นฝ่ายขาย
ผู้ขายควรเตรียมเอกสารและตกลงเงื่อนไขกับผู้ซื้อให้เสร็จก่อน แล้วค่อยเลือกวันเซ็นจากช่วงที่ทุกฝ่ายพร้อมและสำนักงานที่ดินเปิดทำการ ใช้ฤกษ์เป็นตัวเลือกเสริมเมื่อมีหลายวันที่สะดวกเท่ากัน ฤกษ์ตามโหราศาสตร์ไทยและจีนเป็นความเชื่อ ไม่ได้ทำให้ราคาดีขึ้นหรือรับประกันความสำเร็จ และขั้นตอนทางกฎหมายต้องตรวจกับสำนักงานที่ดินในพื้นที่
ผู้ขายบ้านหรือที่ดินมักไม่ได้กังวลเรื่องฤกษ์เป็นอย่างแรก สิ่งที่นอนไม่หลับจริง ๆ คือผู้ซื้อจะเปลี่ยนใจไหม ราคาที่ตกลงกันจะถูกต่อรองอีกตอนเซ็นหรือเปล่า และโฉนดกับเอกสารของเราครบหรือยัง ฤกษ์เข้ามาทีหลังเป็นเรื่องที่ช่วยให้ใจสบายขึ้นเมื่อเรื่องจริงจัดเรียบร้อยแล้ว
ดังนั้นบทความนี้เรียงจากเรื่องที่ควรทำก่อน ไปหาเรื่องฤกษ์ที่เป็นของเสริมตอนท้าย
ลำดับที่ควรเรียง ก่อนที่จะคิดถึงวันเซ็น
เช็กลิสต์ฝั่งผู้ขาย
- เอกสารกรรมสิทธิ์ครบ ชื่อและข้อมูลตรงกับบัตรประชาชนและทะเบียนบ้านปัจจุบัน
- ตรวจว่าทรัพย์ติดจำนองหรือภาระอื่นหรือไม่ ถ้ามีต้องวางแผนไถ่ถอนก่อนโอน
- ตกลงราคา เงื่อนไขการชำระ และกำหนดส่งมอบกับผู้ซื้อเป็นลายลักษณ์อักษร
- ถ้ามีคู่สมรสหรือเจ้าของร่วม ให้ทุกคนที่เกี่ยวข้องพร้อมในวันเซ็น
- สอบถามสำนักงานที่ดินในพื้นที่เรื่องเอกสารที่ต้องเตรียมและวันทำการ
- ปรึกษานักกฎหมายหรือผู้เชี่ยวชาญถ้าไม่แน่ใจเรื่องภาษีและค่าธรรมเนียม
เรื่องค่าธรรมเนียมและภาษี บทความนี้ไม่ระบุตัวเลข เพราะเปลี่ยนตามเงื่อนไขของทรัพย์และระเบียบที่ออกใหม่ ให้ถามสำนักงานที่ดินหรือกรมสรรพากรโดยตรง
ความต่างระหว่างวันเซ็นสัญญากับวันโอน
หลายคนเรียกรวมกันว่าเซ็นสัญญาขาย แต่ในทางปฏิบัติมักมีสองขั้นตอน
ขั้นแรกคือสัญญาจะซื้อจะขาย เป็นข้อตกลงระหว่างผู้ซื้อผู้ขาย ระบุราคา เงื่อนไข เงินมัดจำ และกำหนดโอน เซ็นที่ไหนก็ได้ที่ทั้งสองฝ่ายสะดวก
ขั้นที่สองคือการโอนกรรมสิทธิ์ ทำที่สำนักงานที่ดินต่อหน้าเจ้าหน้าที่ ถือว่ากรรมสิทธิ์เปลี่ยนมือในขั้นนี้ ต้องเป็นวันและเวลาทำการของสำนักงาน
ผู้ที่เชื่อเรื่องฤกษ์จึงต้องเลือกว่าจะใช้ฤกษ์กับขั้นไหน ส่วนใหญ่ให้ความสำคัญกับวันโอนมากกว่า เพราะเป็นวันที่ทรัพย์ออกจากมือจริง แต่บางบ้านเลือกฤกษ์ทั้งสองวัน ข้อนี้ขึ้นกับความเชื่อและความสะดวกของแต่ละบ้าน
ฤกษ์ของผู้ขายในแต่ละความเชื่อ
โหราศาสตร์ไทย ดูวันตามวารและดิถี รวมถึงวันห้ามทำนิติกรรมตามตำราฤกษ์ บางบ้านเลี่ยงวันพระใหญ่หรือวันที่ผู้ใหญ่ระบุว่าไม่เหมาะ การเลือกวันตามตำราควรให้ผู้รู้ในโหราศาสตร์ไทยที่ครอบครัวไว้ใจเป็นผู้ดู
ความเชื่อจีน ผู้ขายบางคนดูวันตามปฏิทินจีนที่ระบุวันเหมาะกับการเซ็นสัญญา บางสำนักห้ามวันที่ขัดกับนักษัตรของเจ้าของ
ความเชื่อพราหมณ์ ใช้เมื่อมีการทำพิธีเฉพาะที่ผูกกับสถานที่ เช่นลาศาลพระภูมิหรือศาลเจ้าที่ก่อนส่งมอบ
ทุกระบบเป็นความเชื่อ ไม่มีระบบไหนยืนยันได้ว่าจะขายได้ราคาดีหรือผู้ซื้อไม่เปลี่ยนใจ เมื่อหาฤกษ์ให้ผู้ขายแล้วพบว่าไม่ตรงกับความพร้อมจริง เช่น วันที่ธนาคารผู้ซื้อยังไม่อนุมัติสินเชื่อ ให้เลื่อนฤกษ์ ไม่ควรเลื่อนเงื่อนไขการเงิน
วิธีเลือกวันเมื่อฤกษ์ของสองฝ่ายไม่ตรงกัน
ลองเรียงตามขั้นนี้
- ถามว่าอีกฝ่ายถือเรื่องฤกษ์หรือไม่ หลายคนไม่ถือ ก็ใช้ฤกษ์ของผู้ขายได้เลย
- ถ้าทั้งสองฝ่ายถือ ขอรายการวันที่แต่ละฝ่ายสะดวกสามถึงห้าวัน แล้วหาวันที่ซ้อนกัน
- ตัดวันที่สำนักงานที่ดินหรือธนาคารที่เกี่ยวข้องปิดทำการ
- ถ้าไม่มีวันซ้อน ให้ใช้ฤกษ์ของฝ่ายที่ถือจริงจังมากกว่า และให้อีกฝ่ายเลือกเวลาในวันนั้นแทน
- ถ้ายังไม่ลงตัว ให้ความพร้อมด้านเอกสารเป็นตัวตัดสิน
ข้อสี่คือวิธีที่ช่วยลดการทะเลาะได้ดี เพราะทั้งสองฝ่ายรู้สึกว่าเสียงตัวเองถูกฟัง
ทำให้ใจสบายในวันเซ็น โดยไม่ต้องพึ่งพิธีใหญ่
ผู้ขายหลายคนรู้สึกผูกพันกับบ้านเก่า ความรู้สึกติดค้างนี้เกิดขึ้นได้ ก่อนวันโอนอาจทำกิจเล็ก ๆ เช่น ทำบุญตักบาตร ไหว้ขอบคุณบ้านที่เคยอยู่ หรือกล่าวลาเจ้าที่ ตามความเชื่อไทยพุทธและพราหมณ์ ไม่จำเป็นต้องใช้ของจำนวนมาก
ในวันเซ็น พกเอกสารและบัตรประชาชนตัวจริงให้ครบ ตรวจชื่อและตัวเลขในสัญญาทีละบรรทัดก่อนเซ็น ข้อนี้คนมักข้าม เพราะรีบหรืออายที่จะขอเวลาอ่าน สัญญาอสังหาริมทรัพย์เป็นสัญญาใหญ่ การขออ่านช้า ๆ ไม่ใช่เรื่องเสียมารยาท
สิ่งที่ฤกษ์ช่วยไม่ได้
ฤกษ์ไม่ทำให้ผู้ซื้อได้กู้ผ่าน ไม่ทำให้ราคาตลาดสูงขึ้น และไม่แก้ปัญหาเอกสารที่ไม่ครบ ถ้าผู้ขายเลือกวันตามฤกษ์เพียงอย่างเดียวแล้วเอกสารไม่พร้อม ผลคือต้องเลื่อนอยู่ดี และอาจทำให้ผู้ซื้อเสียความมั่นใจ
ข้อเตือนเรื่องผู้ที่อ้างว่าจัดฤกษ์ให้แล้วขายได้ราคาแน่นอน หรือเรียกค่าบริการสูงเพื่อรับประกันผล ควรระวัง ไม่มีฤกษ์ใดรับประกันราคาขายได้
สรุป
จัดเอกสารและเงื่อนไขให้เสร็จก่อน แล้วถามผู้ซื้อว่าสะดวกวันไหนบ้าง จากนั้นค่อยเอาฤกษ์มาเลือกวันที่เหมาะที่สุดจากรายการที่เหลืออยู่ ถ้าไม่มีวันที่ตรงฤกษ์ใช้ได้ ให้เลือกตามความพร้อม ขั้นตอนทางกฎหมายสอบถามที่สำนักงานที่ดินในพื้นที่
อ่านเรื่องฤกษ์สัญญาด้านอื่นเพิ่มได้ที่ ฤกษ์เซ็นสัญญาธุรกิจ ฤกษ์ซื้อทรัพย์สิน และ ฤกษ์เซ็นสัญญากู้
