ซื้อคอนโดต้องเลือกฤกษ์ตอนจอง ตอนทำสัญญา หรือตอนโอน วันไหนสำคัญกว่า

คนซื้อคอนโดครั้งแรกมักถูกถามจากญาติผู้ใหญ่ว่า "ได้ฤกษ์หรือยัง" ซึ่งยังไม่ชัดว่าถามถึงวันไหน เพราะการซื้อคอนโดมีอย่างน้อยสามวันที่สำคัญ คือวันจอง วันเซ็นสัญญา และวันโอน แต่ละวันมีผลต่างกันทั้งในเชิงกฎหมาย การเงิน และความเชื่อ การรู้ว่าวันไหนมีน้ำหนักอะไรช่วยให้ตัดสินใจโดยไม่เสียโอกาส

เทียบสามวันสำคัญของการซื้อคอนโด

ประเด็น	วันจอง	วันทำสัญญา	วันโอน
ลักษณะ	วางเงินจองเพื่อสิทธิ์ซื้อห้อง	เซ็นสัญญาจะซื้อจะขาย	เปลี่ยนชื่อกรรมสิทธิ์ที่สำนักงานที่ดิน
ผลทางกฎหมาย	มีเงื่อนไขตามใบจอง	ผูกพันตามสัญญา	กรรมสิทธิ์โอนจริง
ความยืดหยุ่น	ขึ้นกับโปรโมชัน	เลื่อนได้ตามที่ตกลง	เลื่อนยาก มีเงื่อนไขธนาคารและสัญญา
น้ำหนักตามฤกษ์	น้อย	กลาง	มากที่สุด

น้ำหนักตามฤกษ์ในตารางเป็นแนวปฏิบัติของผู้ที่ถือเรื่องนี้ ไม่ใช่ตำราที่ระบุตายตัว

ทำไมคนถือฤกษ์จึงให้ความสำคัญกับวันโอนมากที่สุด

ตามความเชื่อโหราศาสตร์ไทยและความเชื่อแบบไทยจีน เหตุการณ์ที่เป็น "จุดเริ่มต้นการเป็นเจ้าของ" ถูกมองว่ามีน้ำหนักเสมอ ในการซื้อคอนโด จุดนั้นคือวันที่ชื่อผู้ซื้อปรากฏในโฉนดห้องชุด ซึ่งก็คือวันโอน

ในความเป็นจริง วันโอนยังเป็นวันที่ธนาคารต้องเตรียมเช็คหรือโอนเงิน ผู้ขายหรือผู้แทนโครงการมาครบ และสำนักงานที่ดินเปิดทำการ เมื่อมีปัจจัยหลายฝ่ายต้องพร้อมพร้อมกัน วันโอนจึงขยับไม่ได้ง่าย ๆ ถ้าอยากถือฤกษ์ให้เริ่มปรึกษาผู้รู้และฝ่ายขายตั้งแต่ก่อนวันเซ็นสัญญา เพื่อเลือกกรอบวันโอนที่ขยับได้

วันทำสัญญา เรื่องเอกสารที่ต้องอ่านก่อนเรื่องฤกษ์

สัญญาจะซื้อจะขายคือเอกสารที่ระบุราคา งวดดาวน์ วันที่ส่งมอบ และเงื่อนไขการผิดสัญญา ผู้ซื้อควรอ่านให้ครบก่อนเซ็น ไม่เร่งเซ็นเพื่อให้ทันวันดี ถ้ามีข้อสงสัยให้สอบถามที่ปรึกษากฎหมาย หรือสำนักงานคุ้มครองผู้บริโภคในพื้นที่

ผู้ที่ถือฤกษ์บางรายเลือกช่วงเวลาลงนามให้เป็นช่วงที่ตัวเองเหมาะ เช่น เซ็นในช่วงเช้าหรือตามวันที่สบายใจ ไม่ได้เลื่อนข้ามวันของโครงการ ซึ่งเป็นทางประนีประนอมที่นิยมใช้ อ่านเพิ่มเกี่ยวกับกรอบทั่วไปของวันเซ็นเอกสารได้ที่ฤกษ์ลงนามสัญญาธุรกิจ และฤกษ์ซื้อทรัพย์สิน

วันจอง ถือฤกษ์ได้น้อยที่สุด เพราะเกี่ยวกับโปรโมชัน

หลายโครงการเปิดจองเป็นรอบ ห้องดีและชั้นที่ต้องการอาจหมดเร็ว หากรอฤกษ์ที่ใช้เวลานาน อาจเสียห้องที่ตรงใจหรือพลาดโปรโมชัน ผู้ที่ถือเรื่องนี้จึงมักยอมให้วันจองเป็นไปตามจังหวะของโครงการ แล้วไปใช้ฤกษ์กับวันโอน

ข้อควรรู้ที่คนมักข้ามคือใบจองมีเงื่อนไขคืนเงินที่ต่างกันมาก บางโครงการไม่คืนเมื่อยกเลิก ควรอ่านเงื่อนไขนั้นก่อนวางเงิน ไม่ใช่รอให้ได้ฤกษ์ก่อน

จัดลำดับการตัดสินใจ เมื่อฤกษ์ขัดกับตารางจริง

1. เอาเงื่อนไขสัญญาและขั้นตอนกู้ธนาคารเป็นเส้นตายก่อน
2. ถามฝ่ายขายว่าวันโอนขยับได้กี่วันและต้องแจ้งล่วงหน้าเท่าไร
3. ให้ผู้รู้ที่ครอบครัวไว้ใจเลือกวันในกรอบนั้น
4. ถ้าไม่มีวันฤกษ์ในกรอบ ให้เลือกเวลาในวันที่ใกล้ที่สุดตามที่ผู้รู้แนะนำ หรือยึดความสบายใจตามธรรมเนียมของครอบครัว
5. เก็บสำรองเงินค่าโอนและค่าธรรมเนียมให้ครบก่อนวันนัด

ค่าธรรมเนียมและภาษีที่ต้องจ่ายในวันโอนขึ้นกับราคาซื้อขายและเงื่อนไขของโครงการ ตรวจรายละเอียดกับสำนักงานที่ดินและฝ่ายขายให้ชัด ไม่ควรคำนวณเองจากเว็บที่ไม่มีที่มา

ของที่ควรเตรียมไปวันเซ็นสัญญาและวันโอน

ตามธรรมเนียมปฏิบัติ ผู้ซื้อควรมีบัตรประชาชน ทะเบียนบ้าน และเอกสารตามที่ฝ่ายขายแจ้ง ปากกาที่เขียนไหลลื่นก็เป็นของที่ควรพก เพราะการเซ็นเอกสารหลายหน้าต้องใช้ปากกาสีหมึกตามที่สำนักงานกำหนด ซึ่งมักเป็นสีน้ำเงินหรือดำ

ปากกาลูกลื่นที่มีน้ำหนักถือแล้วไม่ลื่นหลุดมือเหมาะกับการเซ็นหลายแผ่นต่อเนื่อง ข้อดีคือเขียนได้ต่อเนื่อง ข้อเสียคือถ้าหมึกหมดกลางงานต้องหาไส้เปลี่ยน ควรพกสำรองหนึ่งด้ามเสมอ

ข้อควรระวังเรื่องฤกษ์กับสัญญา

อย่าให้ผู้ขายหรือนายหน้าใช้ฤกษ์เป็นเหตุเร่งให้เซ็น หากมีคนบอกว่า "วันนี้เป็นวันดีพอดี ต้องเซ็นตอนนี้" ควรขอเวลาอ่านสัญญาก่อน ฤกษ์ที่ดีกลับมาได้อีกในวันอื่นในช่วงเดือน แต่สัญญาที่เซ็นแล้วแก้ยาก

นอกจากนี้ หลีกเลี่ยงการจ่ายเงินให้ผู้ที่เสนอตัวเป็นผู้ดูฤกษ์พิเศษจากโครงการโดยไม่มีใบเสร็จ ตรวจสอบรายละเอียดกับโครงการและสำนักงานที่ดินเสมอ

สรุป

ถ้าอยากถือฤกษ์เพียงวันเดียว ให้ถือวันโอน เพราะเป็นวันที่กรรมสิทธิ์เปลี่ยนมือจริง ส่วนวันเซ็นสัญญาให้ใช้เวลาอ่านเงื่อนไขก่อนเรื่องวัน และวันจองปล่อยให้เป็นไปตามจังหวะของโครงการ ถ้าฤกษ์ขัดกับเส้นตายในสัญญา ให้ยึดสัญญาก่อน แล้วเลือกเวลาหรือวันที่ใกล้ที่สุดตามความสบายใจ